Foire Aux Questions

Tu envisages de louer une maison ? Voici les temps forts et les pièces à fournir pour te porter candidat à une location : 

1. Prendre contact avec l’agence afin de faire connaître ta recherche et / ou de connaître tous les détails d’une maison commercialisée par l’agence et que tu aurais repérée. 
2. Visiter la maison afin d’apprécier les lieux, le quartier, l’environnement, la distance par rapport à la ville, etc. 
3. Fournir les pièces et informations suivantes pour te porter candidat à la location : 

• copie de ta pièce d’identité, 
• justificatif de revenus. Saches qu’en principe, le loyer représente ⅓ des revenus au maximum, 
• n° de téléphone/vini,
• adresse géographique actuelle & boîte postale si tu en as une, 
• profession.

Lorsque ta candidature est retenue, il convient de signer le bail, d’établir un état des lieux lors de ton entrée dans le bien et de régler les frais afférents. 

Il est d’usage de verser un dépôt de garantie, le 1er mois de loyer, et les honoraires d’agence.

Une assurance habitation devra également être souscrite et présentée au propriétaire lors de l’entrée dans la maison. 

Il est important de vous assurer que tous les documents sont en ordre. Ils jouent un rôle essentiel pour protéger à la fois le propriétaire et le locataire, en établissant les droits et les responsabilités de chaque partie :

1- Contrat de location : Il s’agit du document principal qui formalise l’accord entre le propriétaire et le locataire. Le contrat de location précise les détails tels que la durée du bail, le montant du loyer, les conditions de résiliation, les charges et dépôts éventuels, ainsi que les responsabilités des parties.

2-État des lieux : Avant l’entrée du locataire dans la maison, un état des lieux doit être établi. Cela consiste en une description détaillée de l’état du logement, pièce par pièce, en y incluant les éventuels défauts ou dommages existants. L’état des lieux est important pour éviter les litiges lors du départ du locataire.

3-Justificatif d’identité et RIB : Le locataire et le propriétaire doivent fournir une pièce d’identité valide afin de s’assurer de leurs identités et de leurs coordonnées personnelles. Le RIB permet d’établir le mode de paiement du loyer. Il facilite également les remboursements de dépôt de garantie à la fin du bail.

4-Attestation si dépôt de garantie : Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie, généralement équivalent à un ou deux mois de loyer. Demandez un reçu pour ce dépôt, afin d’avoir une preuve et de vous assurer qu’il sera restitué à la fin du bail, sous réserve de l’état du logement.

• Le bail, les états des lieux et les inventaires te protègent contre les éventuelles dégradations de ta maison ou contre les impayés par exemple. Ils indiquent aussi qui entre le propriétaire ou le locataire doit faire quels travaux. 
• Les mandats sécurisent tes relations avec l’agence et les engagements de chacun, et permettent d’avancer sereinement dans tes projets.
• Les estimations sont des documents précisant la valeur estimée de ton bien, de manière argumentée avec une étude de marché. Elles peuvent servir pour une mise en vente, une mise en location, une donation partage, une succession, pour un prêt ou une hypothèque…
• Les attestations, factures et quittances prouvent que tu as bien payé, que la location est terminée, etc. Elles peuvent servir pour les assurances, la banque ou juste pour toi. 

⚠️ Assure-toi toujours du contenu que tu signes ! ⚠️

Lorsque l’on loue une maison, il nous est souvent demandé d’avoir une assurance habitation. 

Mais à quoi sert l’assurance habitation ? Est-elle obligatoire ?

Voici les 5 éléments à savoir sur l’assurance habitation : 

1. A quoi sert l’assurance habitation ?

L’assurance habitation permet d’être indemnisé par ta compagnie d’assurance en cas de sinistre dans ton logement, lorsque l’on en est responsable ou victime. 

La police d’assurance couvrira le logement ainsi que les biens qui le garnissent.

2. L’assurance habitation est-elle obligatoire ?

L’assurance habitation est obligatoire pour tout locataire. A ce titre, une attestation d’assurance doit être donnée au propriétaire lors de la remise des clefs puis chaque année. 

Pour le bailleur, l’assurance habitation n’est pas obligatoire pour les maisons individuelles en polynésie, mais vivement recommandée. Les logements situés dans une copropriété doivent en revanche être assurés par le propriétaire.

3. Qui doit souscrire l’assurance ? 

Le locataire doit souscrire une assurance habitation. Elle couvrira les risques locatifs, c’est-à-dire qu’elle servira à indemniser le propriétaire pour les dommages que toi ou les personnes qui sont sous ta responsabilité (conjoint, enfant, animal) pouvez causer au logement (par exemple : en cas d’incendie ou de dégât des eaux qui abîme le logement).

Le bailleur d’un logement individuel peut souscrire une assurance, qui servira à réparer les dommages que ton logement pourrait causer aux tiers (par exemple un dégât des eaux qui inonde les parties communes de l’immeuble, ton mur tombe dans la propriété du voisin et fait des dégâts). Le bailleur d’un bien situé en copropriété devra en revanche assurer son bien. 

4. Souvent assortie d’une assurance responsabilité civile. 

Les assurances habitation sont souvent assorties d’une assurance responsabilité civile, sous forme de « assurance multirisques habitation.

L’assurance responsabilité civile sert à réparer les dommages que toi, les personnes ou les choses qui sont sous ta responsabilité (conjoint, enfant, animal) pouvez causer aux tiers.

Si tu es responsable d’un dommage, tu as donc l’obligation de réparer le préjudice et/ou de dédommager la victime. L’assurance 

5. Conséquences en cas de défaut d’assurance.

Pour le locataire : en cas de défaut d’assurance de la part du locataire, le bailleur peut refuser de conclure le bail, ou peut résilier le bail à tout moment. Le préavis n’est alors que d’un mois.

Pour le bailleur : sans assurance responsabilité civile habitation, le propriétaire devra indemniser personnellement les tiers pour les dommages causés ou suite à un sinistre habitation.

Nous proposons des services de gestion locative courte durée (air b’n’b). 

Tu as certainement aussi entendu parler des “conciergeries” qui proposent souvent leur aide pour l’organisation des air b’n’b. Mais connais-tu les différences entre ces deux activités ? 

Voici les 3 grandes différences entre la gestion locative saisonnière et la conciergerie. 

1. La gestion locative saisonnière relève de la gestion immobilière. C’est une activité réglementée, c’est-à-dire qu’elle nécessite : 

• des qualifications spécifiques, 
• une carte professionnelle accordée par le Pays,   
• une caution bancaire particulière, 
• et une assurance spécifique qui prend en compte l’activité de gestion. Tu seras donc assuré en cas de pépin !

🧰 La conciergerie est une activité non réglementée. 

1. La gestion immobilière nous permet de nous engager pour toi, de rechercher des clients, de conclure les réservations et les contrats à ta place, et d’encaisser les loyers pour toi. Tu es donc déchargé de tout l’aspect administratif ! En plus, on s’occupe pour toi de collecter et de payer les taxes !

🧰 A l’inverse, il est interdit à la conciergerie de rechercher des clients, d’encaisser les loyers pour toi et de s’engager à ta place. Tu continues donc d’être sollicité à chaque instant. 

1. Dans le cadre de la gestion immobilière, nous nous occupons pour toi de ta maison, de sa commercialisation, de trouver des clients, des réservations, des échanges avec les clients, de l’intendance, du ménage, etc.  Mais surtout ! Nous nous occupons des encaissements et de l’aspect juridique. Contrairement à la conciergerie, c’est auprès de nous et de nous seuls que les clients voyageurs et locataires concluent un contrat. 

🧰 En général la conciergerie s’occupera pour toi du ménage ainsi que des check-in et check-out.

Parfois, elle se fait l’intermédiaire entre les clients et toi, mais doit constamment demander ton accord. 

PS : En plus, le plus souvent, on est moins chers que les conciergeries 😉

Lorsqu’on entend “agence immobilière”, on pense très vite “frais d’agence” ou “honoraires”. 

Mais pourquoi et comment sont-il facturés,  et que contiennent-ils vraiment ?

Voici les 5 essentiels sur les frais d’agence : 

Pour quoi faire ? Qu’est ce que fait exactement l’agence ?

Les frais d’agence correspondent aux honoraires de l’agence immobilière pour son travail d’estimation, de commercialisation, de recherche, de visites, d’entremise, de rédaction et de suivi d’un dossier concernant une vente ou une location d’un bien immobilier, et parfois même de sa gestion. 

Par exemple : dans le cadre d’une vente de maison, l’agence est rémunérée pour trouver un acheteur, effectuer les visites, recueillir l’offre, négocier avec l’acheteur et le vendeur si besoin, et accompagner chacun jusqu’à la signature d’un compromis et de la vente définitive chez le notaire. 

Pour une location, ses honoraires sont justifiés par la commercialisation, la recherche d’un locataire, les visites, l’entremise, la rédaction et la signature du bail ainsi que l’état des lieux. 

Dans le cadre de la gestion locative, l’agence gère pour toi ta maison et tes locataires. Les frais d’agence recouvrent ce travail de gestion.  

Calcul :

Les frais d’agence sont en général un pourcentage sur le prix de vente du bien, mais peuvent aussi être forfaitaires. 👉🏼 Chez Raiatea immobilier, c’est un pourcentage sur le prix de vente. 

Pour les locations, les honoraires sont fixés par chaque agence. 👉🏼 Chez Raiatea immobilier, ils représentent un mois de loyer pour chaque dossier. 

Dans le cadre de la gestion locative, il s’agit d’un pourcentage du montant des loyers encaissés. 👉🏼  Chez Raiatea immobilier, parmi les moins chers que tu puisses trouver !! 😉

Fixation : 

Le barème des agences immobilières doit être clairement affiché et visible. 👉🏼 Chez raiatea immobilier, ils sont affichés sur la porte, il n’y a aucun frais caché, tout est écrit ! 🚪

Qui paye ? 

Pour les ventes, les honoraires de l’agence peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Cela doit être précisé dans le mandat. N’hésite pas à te renseigner au cas par cas !

Pour les locations, les frais d’agence sont réparties par moitié entre le bailleur et le locataire lors de la conclusion du bail.

Pour la gestion locative, ils sont prélevés sur les loyers encaissés. 

Quand payer ?

Pour les ventes, les frais d’agence sont réglés au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Une agence ne doit pas percevoir d’honoraires de façon directe dans le cadre d’une vente. 

Pour les locations, les honoraires sont réglés par chacune des parties au plus tard au début du bail.

Pour la gestion locative, les frais d’agence sont prélevés périodiquement sur les loyers reversés au bailleur. 

Dans le cadre d’un bail commercial, il n’est pas rare que soit demandé un pas-de-porte ou un droit-au-bail lors de la conclusion du bail. 

Voici la définition et les différences entre pas-de-porte et droit-au-bail : 

🚪 Le PAS-DE-PORTE 🚪

Le pas-de-porte est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur d’un local commercial lors de sa mise à bail. Il peut donc être considéré comme un droit d’entrée pour un local commercial vacant.

Le montant du pas-de-porte est librement fixé entre les parties. Il peut être considéré soit comme un supplément de loyer, soit comme une indemnité. Cette somme est définitivement acquise au propriétaire bailleur. 

L’application d’un pas-de-porte n’est pas obligatoire. 

Le choix du type de pas-de-porte emporte également des conséquences d’ordre fiscal différentes. 

📋 Le DROIT-AU-BAIL 📋 

Le droit-au-bail est une somme d’argent versée dans le cadre d’une reprise d’un bail commercial existant, par le locataire entrant au locataire sortant. Cela permet au nouveau locataire de bénéficier du bail existant pour la durée restante. 

Le bail commercial est une composante du fonds de commerce détenu par le locataire sortant. Il peut donc être valorisé et représenter une somme d’argent.  

Lorsque le locataire sortant cède son fonds de commerce à une personne reprenant la même activité avec la même clientèle, le bailleur ne peut pas s’opposer à la vente et à la reprise du bail. En revanche, une clause du bail peut interdire au locataire sortant de céder son bail seul, indépendamment du fonds de commerce. 

La cession d’un bail commercial emporte aussi des répercussions d’ordre fiscal.

Si les deux sont des baux, ils ont des finalités et des conséquences différentes. Quelles sont les spécificités des baux d’habitation et des baux commerciaux ? 

Voici les 5 grandes différences : 

1. Définitions du bail d’habitation et du bail commercial : 

Bail d’habitation : un bail d’habitation est un contrat par lequel un propriétaire loue un logement pour que le locataire y installe son domicile. 

Bail commercial : un bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire loue un local à un locataire, qui y exercera son activité professionnelle. 

2. Durée des baux :

Bail d’habitation : Le bail d’une habitation meublée est d’une durée d’1 an. 

Le bail d’habitation non meublée est d’une durée de 3 ans. 

Les deux sont en principe renouvelables tacitement. 

Bail commercial : Le bail commercial est d’une durée de 9 ans, révisable tous les 3 ans. C’est pourquoi il est aussi souvent appelé le bail 3/6/9. 

3. Les obligations : 

Les principales obligations du locataire d’un logement sont d’user paisiblement des lieux, de régler les loyers et les charges, assurer l’entretien courant les lieux 

du logement / du local et des équipements désignés par le bail, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives.

Le bailleur quant à lui doit remettre un logement / un local décent, en bon état d’usage. Il doit également effectuer les travaux de réparations sur les éléments structurels. Enfin, le bailleur doit assurer la jouissance paisible des lieux au locataire. 

Particularités du bail commercial : les travaux d’aménagement, d’amélioration et de transformation du local sont à la charge du locataire et peuvent être acquis au bailleur à l’échéance du bail. 

4. Dépôt de garantie et pas-de-porte :

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais est quasi systématiquement demandé, tant pour les baux d’habitation que pour les baux commerciaux. Il consiste dans le versement d’une somme d’argent par le locataire au propriétaire, correspondant généralement à 1 mois de loyer, et permettant de garantir l’exécution des obligations locatives par le locataire. 

Le pas-de-porte (ou droit d’entrée) ne s’applique qu’aux baux commerciaux et consiste en une somme d’argent unique que le futur locataire verse au propriétaire avant la prise de possession du local qu’il occupera. Le pas-de-porte peut être demandé uniquement pour un local vacant, et est considéré comme un supplément de loyer.

Aucun pas-de-porte ne peut être demandé pour un bail d’habitation. 

5. Qu’en est-il des baux mixtes ? 

Aucune activité commerciale ou professionnelle ne peut être exercée dans un bien loué à titre d’habitation, et inversement, sauf accord express du bailleur et modification du bail en ce sens. 

Dans ces cas, le bail peut être mixte, c’est-à-dire à usage d’habitation et professionnel. Une partie du logement sert à l’habitation du locataire et une autre partie est utilisée pour l’exercice de son activité professionnelle. Il est important de vérifier que l’usage soit bien déclaré auprès des autorités ou de procéder à un changement d’usage des locaux, et que les documents d’urbanisme, le règlement de lotissement ou de copropriété de l’immeuble ne l’interdisent pas.

Lorsqu’il est mis fin à un bail, il y a toujours un délai entre le moment où le congé est donné, et le moment où le locataire quitte définitivement les lieux. Ce délai est appelé « préavis ». Voici les 4 essentiels à savoir sur le préavis locatif. 

1. A quoi sert le préavis ? 

Le préavis est une information légalement assortie d’un délai. 

Dans le cadre d’un bail, le préavis est le délai entre la notification du congé adressée par le locataire au bailleur (ou inversement) et le moment où le bail prend fin et où le locataire devra définitivement quitter les lieux. 

2. Durée du préavis à l’initiative du locataire.  

Dans le cadre d’un bail meublé, le préavis à l’initiative du locataire est d’une durée d’1 mois. 

Dans le cadre d’un bail non-meublé, le préavis dure 3 mois.

3. Durée du préavis à l’initiative du bailleur.

Lorsque le congé est donné par le bailleur, la durée du préavis dépend du type de bail et du motif invoqué. 

Dans la plupart des cas de figure (par exemple le défaut de paiement des loyers ou le non-respect des obligations par le locataire, droit de reprise, reprise pour travaux, etc), le congé fait courir un préavis de 2 mois à compter du jour de la réception de la notification lorsqu’il s’agit d’un bail meublé, et de 6 mois pour un bail non meublé.

Enfin, le congé donné en cas de défaut d’assurance du locataire donne lieu à un préavis d’1 mois seulement. 

4. Conséquences du préavis.

Le locataire est en principe tenu de régler les loyers durant toute la période du préavis. 

Le bailleur ne peut pas contraindre un locataire de quitter les lieux avant la fin du préavis. 

Enfin, l’arrivée à échéance du préavis signifie que le locataire ne dispose plus de bail pour le logement qu’il louait. Si le locataire continue d’occuper le logement une fois le préavis écoulé, il l’occupe alors sans droit ni titre sous risque de poursuites et d’expulsion.